La presión de una ejecución hipotecaria en Las Vegas, explicada con claridad
Este sitio lleva el nombre de las palabras que la gente escribe en un buscador. No podemos detener una ejecución hipotecaria. Lo que sí podemos hacer es comprar una casa al contado, y le explicaremos las otras alternativas con la misma imparcialidad que la nuestra.
- Compramos tal como está, al contado
- Deje las reparaciones y la limpieza en nuestras manos
- Cero comisión de agente cuando nos vende directamente
- Cierre en la fecha que usted elija
- Comprador con sede en Nevada
El nombre es una frase de búsqueda, no una promesa
Las personas del valle de Las Vegas que se atrasan con su hipoteca suelen buscar las mismas pocas palabras, y este sitio web lleva ese nombre. Queremos ser directos sobre lo que ese nombre no significa. No somos consultores de ejecuciones hipotecarias, prestamistas, bufete de abogados, empresa de modificación de préstamos ni agencia de bienes raíces. No podemos detener, retrasar ni posponer una venta por el fideicomisario, no negociamos con su administrador de préstamo por usted y no podemos salvar una casa de la ejecución hipotecaria. Nevada regula a quienes ofrecen esos servicios, y nosotros no los ofrecemos.
Lo que hacemos es algo muy específico: somos un comprador local al contado. Si vender la casa resulta ser lo más conveniente para usted, podemos presentarle una oferta por escrito para comprarla tal como está, sin que tenga que arreglar nada, sin comisión de agente cuando nos vende directamente y con una fecha de cierre ajustada a sus tiempos. Sin embargo, para muchas familias, vendernos no es la mejor respuesta. Un plan de pagos, una modificación del préstamo, el programa estatal de mediación, una venta tradicional o una consulta con un abogado podrían dejarlo en una mejor posición. Esta página presenta esas alternativas lado a lado para que pueda evaluarlas con claridad.
Si ya sabe en qué etapa se encuentra, nuestras páginas sobre atrasarse de uno a tres meses, recibir un aviso de incumplimiento y una fecha de venta por el fideicomisario ya programada profundizan en lo que es realista en cada momento.
¿En qué punto se encuentra ahora?
Cada página a continuación cubre una situación en lenguaje sencillo, incluidas las alternativas que no tienen nada que ver con vender.
Aviso de incumplimiento
Lo que pone en marcha un aviso de incumplimiento y elección de vender registrado, cuánto tiempo indica la ley que toma y con quién hablar primero.
Venta por el fideicomisario programada
Una fecha de venta registrada reduce las opciones, pero no las elimina. Un repaso tranquilo de las alternativas con el administrador del préstamo, con un abogado y de venta en esta etapa.
Atrasado en los pagos
¿Dejó de hacer uno o tres pagos? La etapa inicial es la que ofrece más opciones. A quién llamar, qué reglas aplican y dónde encaja una venta.
Ejecución hipotecaria por la HOA
Las cuotas impagas de la asociación pueden llevar a un proceso de ejecución separado en Nevada. Cómo funciona el gravamen de la HOA, los avisos involucrados y sus opciones.
Hipoteca revertida
Una HECM puede vencer mientras el prestatario está vivo, por cargos de la propiedad o por ocupación. Lo que permite HUD, quién ayuda y dónde encaja una venta.
Casa con valor menor a la deuda
El patrimonio negativo cambia las salidas disponibles. Ventas cortas, modificaciones, entrega de escritura en lugar de ejecución y los casos en que un comprador directo no puede ayudar.
Pérdida de empleo o gastos médicos
Una caída repentina de ingresos es la razón más común por la que se atrasa un pago. Herramientas por dificultades económicas, asesoría gratuita, ayuda con facturas médicas y una mirada honesta a la opción de vender.
Cómo suele desarrollarse una ejecución hipotecaria en Nevada
La mayoría de los préstamos hipotecarios en Nevada están garantizados por una escritura de fideicomiso (deed of trust), que permite al prestamista ejecutar la hipoteca mediante un fideicomisario sin presentar una demanda. Los pasos a continuación resumen el marco general del Capítulo 107 de los Estatutos Revisados de Nevada. Cada préstamo, las normas federales de administración y las decisiones judiciales pueden cambiar los detalles, así que tómelo como orientación y no como asesoría legal, y lea el texto completo del Capítulo 107 de NRS en el sitio web de la Legislatura de Nevada si desea consultar el texto original.
Antes de que se registre algo
Después de un pago atrasado, la ley de Nevada exige que el administrador del préstamo envíe por correo un aviso al prestatario al menos 30 días calendario antes de registrar un aviso de incumplimiento. Esa carta resume la cuenta, incluida la cantidad necesaria para ponerse al corriente, y menciona opciones que podrían estar disponibles. Con frecuencia, este es el mejor momento para llamar al administrador del préstamo y a un consejero de vivienda gratuito.
Registro del aviso de incumplimiento
Formalmente, la ejecución hipotecaria comienza cuando el fideicomisario de su prestamista registra el aviso de incumplimiento y elección de vender, con lo que el incumplimiento de su préstamo queda archivado en la Oficina del Registrador del Condado de Clark, y envía una copia al propietario. Para una vivienda ocupada por su dueño, ese envío debe incluir información sobre el Programa de Mediación de Ejecuciones Hipotecarias de Nevada, junto con los datos de contacto de una agencia de asesoría de vivienda aprobada por HUD. La ley le da al propietario 30 días después de la entrega del aviso para solicitar la mediación al tribunal de distrito o renunciar a ella. La ley también establece un plazo de 35 días después del aviso para pagar la cantidad atrasada, y los documentos de su préstamo podrían permitir la reinstauración después de ese plazo, así que pida a su administrador del préstamo una cifra de reinstauración por escrito.
El periodo de espera y el aviso de venta
El fideicomisario no puede vender hasta que hayan pasado al menos tres meses desde el registro del aviso de incumplimiento. Antes de una venta, se debe registrar un aviso de venta, entregarlo al propietario, publicarlo en un lugar público durante 20 días y publicarlo en un periódico una vez por semana durante tres semanas. En las ejecuciones de viviendas, los avisos también deben colocarse en la propiedad misma.
La venta por el fideicomisario
En la venta, la propiedad se adjudica al mejor postor, que con frecuencia es el prestamista. La ley de Nevada establece que una venta por el fideicomisario ya concluida no deja al antiguo propietario ningún derecho de redención, por eso las decisiones que se tomen antes de la fecha de venta son tan importantes.
Si decide que vender es el camino
Envíenos la dirección y revisaremos la propiedad, el vecindario y lo que usted decida compartir. Después nos comunicaremos con algunas preguntas y le explicaremos cualquier oferta por escrito, a su ritmo.
Hablar con nosotros nunca le cierra otras puertas. Puede seguir hablando con su administrador del préstamo, un consejero de vivienda aprobado por HUD o un abogado de Nevada, y lo animamos a hacerlo. ¿Prefiere hablar con alguien? El botón TALK TO ALEX llama a nuestra línea.
Todas las alternativas, comparadas con imparcialidad
Ninguna opción es la correcta para todas las familias. La tabla a continuación compara las principales alternativas de forma general. Refleja tendencias generales, no una promesa sobre cómo un prestamista, tribunal o comprador tratará su situación. Nuestra guía completa de opciones ante una ejecución hipotecaria en Nevada explica cada una con más detalle.
| Alternativa | Cuándo suele ayudar | Desventajas a considerar |
|---|---|---|
| Arreglo con el administrador del préstamo (plan de pagos, indulgencia, modificación del préstamo) | Quiere conservar la casa y sus ingresos pueden volver a cubrir un pago | Requiere papeleo y paciencia; la aprobación depende del administrador del préstamo y las condiciones varían |
| Programa de Mediación de Ejecuciones Hipotecarias de Nevada | Viviendas ocupadas por su dueño en las que una reunión estructurada con alguien con autoridad para decidir podría abrir un camino | Plazo corto para solicitarla después del aviso de incumplimiento; la mediación no garantiza una modificación |
| Consejero de vivienda aprobado por HUD | Casi todos, como un primer paso gratuito y neutral para entender los números y las opciones | Los consejeros orientan y ayudan a prepararse, pero no pueden obligar a un prestamista a aceptar |
| Venta corta | La casa vale menos de lo que se debe y el prestamista está dispuesto a aceptar menos | La aprobación del prestamista puede tardar; los efectos de la deuda restante y los impuestos requieren revisión profesional |
| Venta con un agente de bienes raíces | Hay patrimonio, la casa se presenta razonablemente bien y el tiempo permite promocionarla | Comisión, reparaciones y visitas; el financiamiento del comprador puede fallar |
| Consultar a un abogado de bancarrota | Se acumulan deudas además de la hipoteca, o necesita entender cómo una declaración de bancarrota podría afectar el proceso | Consecuencias legales y de crédito a largo plazo; esta decisión requiere un abogado con licencia |
| Venta directa al contado a un comprador como nosotros | La casa necesita reparaciones, el tiempo es corto o quiere certeza y una fecha de cierre que usted controle | Una oferta al contado suele ser menor de lo que podría obtenerse en una venta promocionada por completo, y pone fin a su propiedad |
Si la casa vale menos que el saldo, nuestra página sobre deber más de lo que vale la casa explica con honestidad cuándo un comprador al contado no puede ayudar. Las cuotas atrasadas de la asociación siguen un proceso separado que se explica en nuestra página sobre gravámenes de la HOA y ejecución hipotecaria según NRS 116.
Protecciones que Nevada le ofrece cuando hay un comprador de por medio
Nevada no deja solos a los propietarios cuando un inversionista se acerca durante una ejecución hipotecaria. El Capítulo 645F de los Estatutos Revisados de Nevada contiene reglas dirigidas a quienes compran, o intentan comprar, casas en proceso de ejecución. Creemos que debe conocerlas antes de hablar con cualquiera, incluidos nosotros.
La ley tiene un nombre para compradores como nosotros
Según NRS 645F, quien adquiere o intenta adquirir el título de una vivienda en ejecución hipotecaria como parte de su negocio es un comprador en ejecución hipotecaria (foreclosure purchaser). Esa categoría nos aplica a nosotros una vez que se ha registrado un aviso de incumplimiento sobre su casa. Es un papel distinto al de un consultor de ejecuciones hipotecarias, quien promete detener o posponer una venta, obtener una indulgencia o salvar la casa a cambio de un pago. Los consultores deben tener licencia en Nevada, y la ley les prohíbe, por ejemplo, cobrar cargos no divulgados, tomar un interés en su casa como garantía o decirle que no hable con su prestamista.
La deshonestidad de un comprador tiene consecuencias reales
Si un comprador en ejecución hipotecaria usa fraude o engaño en la transacción, Nevada lo considera un delito, y el propietario podría anular la venta dentro de los dos años posteriores al registro de la escritura, sujeto a límites como una venta posterior a un comprador de buena fe. La ley también se dirige a los arreglos en los que un propietario cede la casa con la promesa de que podrá rentarla y recomprarla después. Nosotros no ofrecemos ese tipo de arreglos.
Obtenga el acuerdo por escrito y hágalo revisar
Cualquier compra que hagamos se establece en un contrato por escrito con el precio, la fecha de cierre y cada condición bien detallados. Antes de firmar, le recomendamos que lo revise un abogado de Nevada o lo hable con un consejero de vivienda, y que le pida a cualquier comprador que indique por escrito si usted puede cancelar y cómo. Nuestra explicación paso a paso de cómo funciona una venta con nosotros lo explica con más detalle.
Propietarios de todo el valle que se comunican con nosotros
Revisamos casas en todo el valle de Las Vegas, desde las cuadras más antiguas al este del centro hasta las calles más nuevas de comunidades planificadas en las orillas.
North Las Vegas
Municipio propio desde los años 40, North Las Vegas combina cuadras antiguas sin HOA con las calles de Aliante administradas por su asociación. Así es como eso afecta una venta.
East Las Vegas
Sunrise Manor y Whitney tienen algunas de las casas suburbanas más antiguas del valle, muchas con los mismos dueños desde hace años y fuera de cualquier HOA. Cómo es una venta ahí.
Henderson
Desde los inicios de Green Valley a finales de los 70 hasta las colinas de Anthem, Henderson funciona con comunidades planificadas. Cómo las capas de asociaciones afectan a un propietario que piensa vender.
Spring Valley
Un pueblo del condado desde 1981, Spring Valley combina fraccionamientos sin HOA, enclaves cerrados y condominios. Dónde encaja una venta al contado para los propietarios al oeste del Strip.
Summerlin
Las villas de Summerlin están bajo tres asociaciones maestras, con subasociaciones encima. Por qué esas capas importan si está atrasado y piensa vender.
Southwest Las Vegas
Enterprise, Mountain's Edge y Southern Highlands son en su mayoría comunidades planificadas posteriores a 1999 bajo el Condado de Clark. Qué significa eso para los propietarios que consideran vender.
Centennial Hills
Providence, Skye Canyon y decenas de otros fraccionamientos del noroeste, cada uno con su propia HOA. Cómo influye eso en una venta para los propietarios de Centennial Hills.
Cómo trabajamos: tres compromisos
Preferimos ganarnos su confianza con cosas que usted pueda verificar y no con eslóganes. Estos tres compromisos describen cómo es una conversación con nosotros, termine o no en una venta.
Primero las opciones, después la oferta
Antes de hablar de números, le preguntamos en qué etapa del proceso está y si ha hablado con su administrador del préstamo o con un consejero de vivienda. Si alguna de las alternativas anteriores parece mejor para usted, se lo diremos. Una venta al contado solo tiene sentido cuando es lo más conveniente para su familia, no para nosotros.
Una oferta por escrito, tal como está, en sus tiempos
Si vender sí le conviene, le damos una cifra al contado por escrito por su casa en su estado actual. No hay que arreglar, limpiar ni preparar nada antes, no se descuenta comisión de agente en una venta directa a nosotros y el cierre se realiza en la fecha que usted elija. Puede mostrar nuestra oferta a un abogado, a un agente o a otro comprador.
Pruebas que puede comprobar, no afirmaciones que tenga que creer
No citaremos reseñas, cantidades de ventas ni garantías de rapidez de cierre en este sitio. En cambio, pídanos comprobante de fondos, el nombre de la compañía de títulos o de depósito en garantía (escrow) de Nevada que se encargará del cierre y una copia del contrato para leerlo a su ritmo. Luego llame usted mismo a la compañía de títulos. Nuestras respuestas a preguntas frecuentes sobre cargos, tiempos y cómo verificar a un comprador incluyen más formas de evaluar a cualquiera que ofrezca comprar su casa.
Empezando desde donde usted está
La presión de una ejecución hipotecaria rara vez empieza con la hipoteca misma. A menudo viene después de un despido, una reducción de horas o una serie de facturas de hospital, que es el tema de nuestra página sobre pagos atrasados tras la pérdida del empleo o gastos médicos. Los propietarios mayores con una HECM pueden enfrentar otra causa, y nuestra página sobre incumplimientos de hipotecas revertidas por impuestos, seguro u ocupación explica ese proceso aparte.
Compramos en todo el valle, y la vivienda varía mucho de una parte de la ciudad a otra. Las casas tipo rancho más antiguas cerca del centro urbano, las comunidades planificadas con administración estricta y las casas más nuevas de fraccionamientos con asociaciones activas plantean preguntas distintas. Nuestro resumen de las zonas de Las Vegas que atendemos incluye enlaces a páginas locales, como North Las Vegas, Henderson, Summerlin y East Las Vegas.
Si quiere platicarlo, las personas detrás de este sitio con gusto lo escucharán primero. Puede conocer quiénes somos y los valores que mantenemos, o comunicarse a través de la página de contacto para una conversación sin compromiso. De cualquier forma, llame también a su administrador del préstamo y a un consejero gratuito. Usted merece tomar esta decisión con el panorama completo.
Preguntas justas, respuestas claras
¿Pueden detener mi ejecución hipotecaria?
No. Somos un comprador de casas al contado, no un consultor de ejecuciones hipotecarias, prestamista ni bufete de abogados, y no podemos detener, retrasar ni posponer una venta por el fideicomisario ni negociar con su administrador del préstamo. Si quiere conservar la casa, comuníquese con su administrador del préstamo, un consejero de vivienda aprobado por HUD, el Programa de Mediación de Ejecuciones Hipotecarias de Nevada si califica, o un abogado de Nevada. Vendernos es una opción entre varias.
¿Por qué su sitio web se llama Stop Foreclosure Las Vegas?
Porque esas son las palabras que muchos propietarios de Las Vegas escriben cuando se atrasan. Elegimos un nombre que la gente realmente busca y usamos el sitio para explicar con honestidad que solo ofrecemos una compra al contado. Cada página también describe las otras alternativas, porque algunas podrían servirle mejor que vender.
¿Cuándo tiene sentido una venta al contado durante una ejecución hipotecaria?
Suele convenir cuando la casa necesita reparaciones, cuando ya decidió no conservarla, cuando el tiempo es demasiado corto para una venta tradicional o cuando quiere una fecha de cierre que usted controle. Suele no convenir cuando puede pagar una cuota modificada o cuando la casa vale menos de lo que debe. Un consejero de vivienda puede ayudarle a comparar.
¿Tengo que pagar algo para recibir una oferta?
No. Pedirnos una oferta no cuesta nada y no genera ninguna obligación. Vendernos directamente no implica comisión de agente vendedor. La distribución de los costos de cierre aparece en el contrato de compra, que puede leer con calma antes de firmar cualquier cosa. Tenga cuidado con cualquiera que le pida un pago por adelantado para ayudarle con una ejecución hipotecaria.
¿Qué me protege si le vendo a un inversionista durante una ejecución hipotecaria?
La ley NRS 645F de Nevada considera a una empresa que compra casas en ejecución hipotecaria como un comprador en ejecución hipotecaria. El fraude o engaño por parte de ese comprador es un delito, y el propietario podría anular la venta dentro de un plazo determinado después del registro, con algunos límites. Obtenga cada condición por escrito y haga que un abogado de Nevada revise el contrato antes de firmar.